Como funciona.
A simulação é anônima do começo ao fim. Nome e contato só entram se você escolher falar com um especialista.
Como funciona
Três passos, e nenhum deles é cadastro.
Você diz quanto pode pagar
Não o contrário. Informe a entrada que tem e a parcela que cabe no seu mês. Sem cadastro, sem CPF, sem e-mail.
A conta aparece na hora
Até quanto procurar imóvel, com a parcela aberta: quanto é amortização, juros, seguro e tarifa. E o mesmo cálculo em 14 bancos, lado a lado.
Você decide se quer falar com alguém
Com o número na mão, e não antes dele. Nome e contato só são pedidos se você escolher esse caminho.
De onde vêm os números
Toda conta aqui tem fonte declarada.
Simulador que não diz de onde tirou a taxa está pedindo para você acreditar. Estes são os documentos por trás de cada número que aparece na sua simulação.
A taxa de juros
Banco Central do Brasil
Taxa média efetivamente praticada por cada instituição, publicada como dado aberto pelo Banco Central. Última apuração usada: 07/2026, com 14 instituições no mesmo indexador e no mesmo regime — é isso que as torna comparáveis entre si.
Os seguros obrigatórios
Conselho Nacional de Seguros Privados
Todo financiamento habitacional tem dois seguros obrigatórios por norma, e o prêmio do seguro de vida é calculado por faixa etária. Os coeficientes que usamos vêm da especificação de uma apólice de seguro habitacional, com 21 faixas — é por isso que perguntamos a sua faixa de idade, e só a faixa.
Os limites do financiamento
Resolução CMN nº 4.676
Quanto o banco pode financiar sobre o valor do imóvel, e a partir de que valor o imóvel sai do SFH. São regras do Conselho Monetário Nacional, não políticas nossas.
O uso do FGTS
Manual da Moradia Própria e Lei 8.036
Quando o saque é permitido e quando não é — imóvel comercial, lote e terreno não entram. A regra é do Agente Operador do FGTS, e o simulador avisa quando ela atinge a sua simulação.
Ainda assim, o resultado é uma estimativa. Cada banco reavalia o imóvel, a sua idade e o seu relacionamento — quem define as condições finais é ele, e a simulação existe para você chegar na conversa sabendo o que esperar.
Exemplos de simulação
Três situações, três lições.
São situações ilustrativas, montadas para mostrar como a conta funciona — não são clientes nem casos reais. Os números saem do mesmo cálculo do simulador e são estimativas: quem aprova o crédito é o banco.
Situação ilustrativa
A parcela como ponto de partida
Um casal que paga aluguel e quer trocar o aluguel por uma parcela parecida. Quer pagar até R$ 2.000,00 por mês, tem R$ 40.000,00 de entrada, e escolheu o prazo de 35 anos.
A simulação chega a um crédito estimado de R$ 181.795,35 e a imóveis de até R$ 221.795,35, com primeira parcela estimada de R$ 2.000,00. No sistema SAC as parcelas seguintes vão diminuindo.
A lição: Quem decide o tamanho do imóvel aqui é a parcela. Começar por quanto cabe no mês, e não pelo imóvel dos sonhos, evita se apaixonar por algo que não fecha a conta.
Situação ilustrativa
Quando quem decide é a entrada
Uma pessoa que consegue pagar uma parcela alta, mas juntou pouco para a entrada. Quer pagar até R$ 3.500,00 por mês, tem R$ 25.000,00 de entrada, e escolheu o prazo de 30 anos.
A simulação chega a um crédito estimado de R$ 225.000,00 e a imóveis de até R$ 250.000,00. A primeira parcela estimada fica em R$ 2.560,16 — abaixo dos R$ 3.500,00 que cabiam no bolso, porque outra regra segurou o valor antes da parcela.
A lição: O banco financia no máximo 90% do imóvel, então a entrada precisa cobrir pelo menos os outros 10%. Aqui a parcela caberia no bolso, mas é a entrada que segura o resultado — juntar um pouco mais de entrada abre mais espaço do que aumentar a parcela.
Situação ilustrativa
O FGTS entrando na conta
Uma pessoa com carteira assinada há anos, que vai usar o FGTS junto com a entrada. Quer pagar até R$ 2.500,00 por mês, tem R$ 50.000,00 de entrada e mais R$ 30.000,00 do FGTS, e escolheu o prazo de 30 anos.
A simulação chega a um crédito estimado de R$ 218.828,56 e a imóveis de até R$ 298.828,56, com primeira parcela estimada de R$ 2.500,00. No sistema SAC as parcelas seguintes vão diminuindo.
A lição: O FGTS entra do lado do seu dinheiro, junto com a entrada: não aumenta a parcela e aumenta o valor do imóvel que dá para procurar.
Taxa de referência usada: 10,4% ao ano — mediana de 14 instituições no SFH, apurada pelo Banco Central em 07/2026. Valores estimados, com seguros e tarifa incluídos na parcela; cada banco reavalia o imóvel e o perfil.
Perguntas frequentes
O que quase todo mundo pergunta antes.
Preciso informar CPF ou meus dados para simular?
Não. A simulação inteira acontece sem nome, CPF, telefone ou e-mail, e os valores que você digita não saem do seu navegador. Nome e contato só são pedidos se você escolher falar com um especialista, depois de já ter visto o resultado.
Fonte: Verificável nesta página e descrito em /privacidade
Quanto preciso dar de entrada?
No mínimo 10% do valor do imóvel. Essa é a outra face do teto de financiamento: a norma permite ao banco financiar até 90% no sistema SAC, então os 10% restantes saem do seu bolso — e o FGTS pode entrar nessa parte. É comum ler por aí que o mínimo legal é 20%; não é. Os 20% são política de algumas instituições, que optam por financiar só 80%. Cada banco pode exigir mais que o mínimo da norma.
Fonte: Resolução CMN nº 4.676, art. 6º
Quanto o banco financia do valor do imóvel?
Até 90% no sistema SAC, pela norma. Na prática varia por instituição, por perfil e pelo valor da avaliação — que é feita pelo banco e pode ser diferente do preço que você negociou com o vendedor. É essa diferença que costuma pegar quem fecha o negócio meses antes de assinar o financiamento.
Fonte: Resolução CMN nº 4.676, art. 6º
Posso usar o FGTS?
Em imóvel residencial urbano, sim — e ele reduz o quanto você precisa financiar. Em imóvel comercial, lote ou terreno, não. Existem ainda exigências sobre o trabalhador, como tempo de FGTS e não ter outro imóvel no município, que o simulador não verifica: quem confirma se você pode sacar, e quanto, é a Caixa.
Fonte: Manual da Moradia Própria (Agente Operador do FGTS) e Lei nº 8.036, art. 20
Por que a parcela do SAC começa alta e vai diminuindo?
Porque no SAC a parte que abate a dívida é constante, e os juros incidem sobre o que ainda falta pagar. Como o saldo devedor encolhe todo mês, os juros encolhem junto, e a parcela cai. O simulador mostra a primeira parcela, que é a mais alta do contrato.
Fonte: Conferido contra 73 parcelas de um contrato real de financiamento
O que é SFH, e por que ele aparece na simulação?
Sistema Financeiro da Habitação: o regime com as condições mais favoráveis para compra de moradia. Ele tem um teto — imóvel avaliado acima de R$ 2.250.000,00 fica de fora, e as condições passam a ser outras. Quem define o enquadramento é a avaliação do banco, não o preço que você informou.
Fonte: Resolução CMN nº 4.676, art. 13, I (redação da Res. CMN nº 5.255/2025)
A parcela que aparece aqui é a que vou pagar?
Não. É uma estimativa para você se orientar antes de procurar imóvel. Ela usa a taxa média que os bancos praticaram, e a sua taxa real depende do seu relacionamento com a instituição, do prazo e da análise que ela faz. Também não estão na conta o ITBI, o registro em cartório e a tarifa de avaliação do imóvel.
Fonte: Premissas listadas na própria tela do resultado